ESTUDIO DEL MERCADO DE SUELO RURAL DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA 2022
La hectárea en zonas rurales tiene tantas variaciones como características del suelo cordobés. Un estudio logra combinar todas las variables y muestra el valor en pesos y dólares de las tierras
Por quinto año consecutivo se realizó un complejo análisis para determinar el valor monetario de la tierra rural en la provincia de Córdoba. Un entramado de datos que incluye tipo de suelos, rendimientos agrícolas y clima, sumado a cotizaciones de mercado e información económica, permitieron mostrar los resultados.
Por la variedad del territorio provincial, siempre hablando de áreas rurales, los precios son significativamente diferentes. Hay sectores en los que la hectárea cuesta 15 dólares y en otros, 20 mil de la misma moneda.
El estudio
La Dirección General de Catastro e IDECOR (Infraestructura de Datos Espaciales de Córdoba), dependientes del Ministerio de Finanzas, presentaron el Mapa de Valores de la Tierra Rural 2022.
El estudio del mercado rural en toda la provincia se segmenta en dos submercados: por un lado, el espacio netamente rural, donde predominan las actividades agrícolas y ganaderas; y por otro, los sectores de transición urbana-rural y de usos especiales, el cual representa el 1,9% del total del territorio provincial y se corresponde con zonas periurbanas, usos residenciales de muy baja densidad, actividad turística, entre otros usos.
En el espacio netamente rural, los valores mínimos se ubican en un rango de $3.045 por hectárea (ha) (USD 15/ha) a $20.000/ha (USD 98/ha), correspondientes con zonas de borde de salinas y bañados de la Laguna Mar Chiquita.
Los valores más altos, por su parte, se ubican en $3.958.500/ha (USD 19.500/ha) en la zona núcleo, específicamente en las proximidades de Marcos Juárez y General Roca.
Considerando la capacidad de uso, los suelos de mayor aptitud (Clase I y Clase II), localizados principalmente en los departamentos Marcos Juárez, Unión y parte de San Justo, toman valores desde los $649.600/ha (USD 3.200/ha, casos particulares) hasta los $3.958.500/ha (USD 19.500/ha), según la localización y otras variables zonales.
Los suelos de aptitud media (Clase III y Clase IV), de mayor proporción, presentan un valor promedio de $1.461.600/ha (USD 7.200/ha), y los suelos con limitaciones mayores (Clases V, VI y VII) tienen valores en orden de los $426.300/ha (USD 2.100/ha).
Por departamentos
En el departamento San Martín, el valor medio por hectárea es de 7.427 dólares; en Tercero Arriba, 8.296 de la misma moneda; Unión, USD 7.445; en San Justo, USD 6.258; Juárez Celman, USD 7.427; y Río Segundo, USD 8.147, por citar a los de la región de influencia de El Diario.
¿Cómo se desarrolla este mapa?
Los trabajos se llevan adelante en un plazo de 10 meses, entre los meses de febrero y noviembre de cada año.
Para el estudio 2022, el Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) incorporó más de 800 nuevos valores rurales, que, sumados a la información registrada desde 2017, totalizan aproximadamente 7.000 datos usados en el análisis y modelado del mercado rural.
El mapa y los datos son el resultado de un estudio basado en modelos de Valuación Masiva Automatizada (VMA), que implican el uso de técnicas de econometría espacial y aprendizaje computacional (machine learning), en los que se integran observaciones de mercado y diferentes variables territoriales desarrolladas a partir de datos publicados en la provincia.
Para aportar los datos de suelos, participaron investigadores de CONICET, la Secretaría de Agricultura, e INTA Regional Córdoba, y el mapa de Capacidad de Uso y el Índice de Productividad (cartas de suelo de INTA).
¿Qué dólar usan de referencia? Una vez que actualizaron todos los datos de mercado a la fecha fijada del estudio (mayo de 2022), el tipo de cambio adoptado fue $203 por dólar, que resulta de considerar el tipo de cambio oficial, incluyendo el impuesto PAÍS para el mes de mayo de 2022, más la retención del 35% del Impuesto a las Ganancias.
Los valores en el periurbano
En las zonas de transición urbano-rural, donde se identifican los máximos valores promedios de la tierra, se destaca el área metropolitana de la ciudad de Córdoba, con una media que ronda los $27.455.750/ha (USD 135.250/ha).
En un segundo escalón, entre las grandes ciudades de llanura, le siguen San Francisco, con una media de $22.687.000/ha (USD 111.758/ha); luego, Río Cuarto-Las Higueras, con valores unitarios promedios que rondan los $18.714.000/ha (USD 92.192/ha).
Finalmente, en Villa María-Villa Nueva, tienen un valor promedio de $17.375.000/ha (USD 85.591 /ha).
Fuente: El Diario – Villa Maria
